Салыстырмалы тәсіл. жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістері

жылжымайтын мүлікті бағалау жұмыс саласындағы әлемдік тәжірибеде үш түрлі әдісті пайдаланды:

• салыстырмалы немесе нарықтық;
• қымбат;
• тиімді.

әдісін таңдау бағалау объектісі және нақты айналасында әзірледі нақты жағдайға байланысты, жылжымайтын мүлік түрі. Алайда, ең сенімді әдісі әлі де бағаланады құнын айқындау кезінде салыстырмалы тәсіл болып саналады.

салыстырмалы бағалау негізгі принциптері

Салыстырмалы тәсіл - мүліктің нарықтық құнын анықтау әдістерін жиынтығы. Болжамды меншік осыған ұқсас объектiлерi бар салыстырғанда.

мынадай принциптерге негізделеді бағалау негізі:

• Сұраныс пен ұсыныс. Бұл екі көрсеткіштер бір-бірімен тығыз байланысты, ұсыныстар саны шектеулі белгілі бір сұранысты, және керісінше, одан ұсыныстар, кем сұранысты арттырады.
• Ауысу. кем құны ұқсас қасиеттері бар мүліктік егер сатып алушы жоғары баға төлеуге емес, жоқ.

нарықтық құнын тұжырымдамасы тепе бағасы тұжырымдамасына бірдей дерлік болып табылады. тепе-теңдік бағасы - сандық сипаттамалары мен салыстырылады жоба, сұраныс пен ұсыныс анықтайды баға факторлардың жиынтығы болып табылады.

жылжымайтын мүлік құнын анықтау үшін салыстырма іріктеу негізгі критерийлері

салыстырмалы талдау ескеріледі элементтері, үлкен саны, және олардың комбинациясы шексіздік дерлік тең. Сондықтан, қашан баға белгілеу туралы тікелей әсер ететін факторлардың белгілі бір санымен шектелген талдау.

салыстыру элементтері. құқығы ретінде

сметалық объектінің құнының төмендеуіне Кез келген ауыртпалық салу не сервитут қорғасын. Яғни, меншік құқығында кез келген шектеу болып табылады - бағаны төмендету болып табылады. нысан салыстырмалы заттармен салыстырғанда бағаланатын болса кемшіліктерді жоқ, бағасы, керісінше, арттырады.

Жер сервитуттар қолжетімділігі үшін - тек қана төмендеткіш фактор емес. құнын бағалау кезінде, өте маңызды болып табылады жер немесе жалдау құқығын, тұрақты пайдалану иелігін аударады. Соңғы екі ережелер факторларды төмендету үшін қолданылады. Ол жер одан әрі онымен күресуге кейбір шектеулер бар ма, өте маңызды болып табылады.

сату шарттары

бағаланатын объект шынымен сату ерекшеліктері бар болса, мұндай жағдай, ескеріледі.

нысан жылжымайтын мүлік нарығын экспозиция уақыты әрине осыған ұқсас объектiлерi бар салыстырғанда азаяды, өйткені факторларды төмендету үшін банкрот қамтиды, яғни, сатып алу және сату мəмілесін жасау үшін асығыс сатушы болып табылады.

Елеулі ықпалды бағалау және байланысты байланыс, серіктестіктер, бірақ бұл тәуекелдерді бағалау қиын.

сатып алушы мен сатушы лизингтік қарым-қатынастарды байланысты, және олардың арасындағы сату шартын жасасуға жоспарланған болса, салық төлемдер бойынша үнемдеу мақсатында, әрине, сметалық құны төмен болады. бұл жағдайда мотивация, бір - мәміле тараптары басқа нарықтық емес қатынастармен байланысты сияқты, сондықтан, сатушы іс жүзінде сатып алушыға несиелендіреді. Мұндай жағдай, мәміле опцион шарттарда болады, егер.

тұрғын жылжымайтын мүлік бағалау құнына арттыру үшін инфрақұрылымды дамыту үшін мемлекеттік субсидия алу болашағы әкелуі мүмкін. болжамды жеңілдікті несиелендіру мөлшері субсидияланатын және нарықтық несиелендірудің арасындағы айырма анықталады.

нарықтық жағдайлар

ұқсас қасиеттері және сарапшының нарықтық бағасы арасындағы елеулі айырмашылық бар, егер минус жағынан үшін пайдаланылуы мүмкін.

бағалау кезінде функционалдық өзгерту, сондай-ақ сұраныс пен ұсыныс әсер ретінде ескерілуі мүмкін.

Сайт орналасуы мүлік

(Жер үшін) физикалық факторлар

жер бағалау салыстырмалы тәсіл нысан мүлікті сипаттамаларын жинау қамтиды:

• мөлшері;
• пішіні;
• геология;
• топография;
• дайындық деңгейі, бұл бұзушылықтар жойылды ма, тазаланады жер өсімдіктер ма, болып табылады;
• сапасы көрсеткіштері топырақ.

ең қызығы, төбеден немесе беткейлері, рок құралымдардың немесе жыраларын болуы немесе болмауы болып табылады. Айтарлықтай, кейбір жер әлеуетін, оның күшін, жер асты суларын болуын өткізу. пайдалы қазбалардың ықтимал басталғаны туралы ақпарат бар болса, өте маңызды болып табылады. ақпарат расталған жағдайда, жер болашақта жүктемені болуы талап етіледі.

объектінің жалпы сипаттамасы бағалануы тиіс

Нарық салыстыру тәсіл - объектілердің құнын арттыру сипаттамаларын зерттеу. Оларға мыналар жатады:

• ғимараттың немесе үй-жайдың мөлшері;
• Биік ғимараттар;
• қосалқы нысандардың және болуы ауданы;
• төбенің биіктігі.

Маңызды көп заманауи және анағұрлым сенімді ғимараты салынды, оның материалдық, ол, мүліктің құны барынша жоғары болып табылады. Соңғы, бірақ кемінде құны және ғимараттың жалпы көрінісін, жөндеу және жеңіл енген болуы. Аула кіріс болса, онда ол төмендеткіш фактор болады.

техникалық қызмет көрсету болмауы - бұл өзгерістер енгізу себеп болып табылады бағалау есепті. Бұл есептеу назарға салу немесе жөндеу бойынша жұмысқа инвестициялардан алынған пайданы ескере отырып, жөндеу немесе қалпына келтіру жұмыстарын шығындардың құны бойынша жүргізіледі.

экономикалық күштер

жылжымайтын мүлікке салыстырмалы тәсіл - бұл назарға жұмыс кезінде энергия ресурстарын мүмкін үнемдеуді жатыр. коммуналдық қызметтер құнын тұрақты өсімі адамдар үнемі баламалы энергия көздерін үнемдеу және пайдалану туралы ойлануға мәжбүр етеді.

нысан одан әрі жалға беру бойынша сатып алынған болса, атап айтқанда, бұл фактор, маңызды болып табылады. ғимараттың немесе бөлменің жұмыс істеу үшін пайдаланылатын болады шығыстарға табыс қатынасы, аз жылжымайтын мүлік жалға таза кірістің капиталдың қайтару мөлшері көп.

Бұл санатта жылу жоғалту іс-шара өткізілді азайту үшін ма, метр болуын немесе болмауын өлшеу үшін қолданылады.

басқа көрсеткіштері

Бағалау қызметінің элементтері бар немесе жоқ екендігі қарастыруды қамтиды. қарапайым мысал - лифт үйде немесе жоқ болса. байланыс толық немесе ішінара болмаған болуы, жергілікті жүйесіне көп қосылған. тым көп кемшіліктер болса, түзету төмен қарай жүргізіледі. жылжымайтын мүлік бағалау көрсеткіштерінің түрлі әлі өткізіледі.

кентінің кезеңдері

Барлық есептеулер ұқсас жылжымайтын мүлік операцияларына жақында жүзеге асырады туралы ашық бастапқы ақпараттың салыстырмалы көзқарас негізделген.

бағалау қадамдар:

1. жақында сатылды салыстырма анықтау нақты жылжымайтын мүлік сегментінде ұқсас ұсыныстарды зерттеу.
2. Жиналған ақпарат жеке талданады және әрбір сөйлем бағаланған жылжымайтын мүлікке меншік салыстырылады.
3. Оқшаулау баға сипаттамалары, бағалау есебіне түзетулер.

түзетілген бағамен және салыстырмалы тәсілдің қорытынды құнын бағалау салыстырып тексеру.

Артықшылықтары салыстырмалы тәсіл

Біріншіден, әдіс тек типтік сатып алушылар мен сатушылардың пікірін көрсету үшін мүмкіндік береді.

Бағалау тіркелгі қаржы жағдайының өзгеруіне, тіпті инфляция ескере отырып, ағымдағы бағамен көрсетіледі. Бағалау әрқашан статикалық жерге табылады.

нақты мүлікті бағалау, ол жылжымайтын мүлік нарығының барлық, бірақ тек ұқсас нысандарды үйрену қажет емес. техникасы сенімді нәтижелерімен, өте қарапайым.

... мен кемшіліктері

• Ол нақты бағасын құру өте қиын.
• Жылжымайтын мүлік нарығындағы қызметінің пен тұрақтылықты тәуелділікті аяқтаңыз.
• ұқсас нысандар сату тұрғысынан айтарлықтай ерекшеленеді деректер үйлестіру күрделілігі.

Қорытындылай келе

жылжымайтын мүлік бағалау салыстырмалы тәсілдің мәні сатып алушы және сатушы түсінеміз. техникасы тараптар жылжымайтын мүлік нарығын зерттеу және көз олар жоғалған емес екенін жасауға мүмкіндік береді. бағалау өзінде аяқталған операциялар негізінде немесе өзге де сатушыларды ұсынады болуы мүмкін. Кез келген жағдайда, салыстырмалы әдіс - ұқсас қасиеттерін деректердің жүйелеу және салыстыру. Салыстыру үшін ұқсас элементтер таңдауы назарға мысалы, қамтамасыз етуді алып қою, жергілікті деңгейде заңдар мен ережелерге өзгерістер, немесе несиелік келісім, мәжбүрлеу элементтерін қатысуымен сақтамаған қауіп ретінде арнайы немесе ерекше факторларды алып бастысы.