Жаңа ғимаратта пәтерлердің тағайындау - бұл не? Тапсырманың шарты бойынша жаңа тұрғын үй сатып алуға келісетін және келіспейтін тұстары

жылжымайтын мүлік нарығындағы инвестициялау ең танымал әдістерінің бірі - жаңа пәтерлердің тағайындау. бұл не - барлығына емес түсінеді, және жиі бастауыш онымен беспорядок келеді емес. Статистикаға сәйкес, салынып жатқан барлық үйлердің шамамен бесінші осы схема бойынша сатылады. Осы операциялардың негізгі артықшылықтары мен кемшіліктері қандай? сатып алушы тәуекел дегеніміз не?

жаңа пәтерлердің Тапсырма: бұл не?

Тапсырма - үшінші тарапқа меншік құқығын беру туралы шарт. операция ғимаратында үй-жайға құқық белгілейтін құжаттар әлі басталмаған мемлекеттік комиссияның күннен дейін болады. құрылыс компаниясының жаңа ғимаратында үй сатып алды Инвестор ақылы меншік басқа жеке тұлғаларға өз құқықтарын аударады. Әдетте, инвестор жаңа ғимараттар инвестиция ақша 10 90% қайтару операциясын алады. Жаңа қатысушы үлестік құрылыс , сондай-ақ әзірлеуші алдындағы құқықтары мен мiндеттерiн аударылған.

тағайындау пәтерге меншік құқығын жаңа ғимаратта екі жолмен жүзеге асырылуы мүмкін:

• келісім бақылау бойынша (сатушы әзірлеуші және сатып алушының қорларына қарызы өтейді, мәміле жылжымайтын мүлікті бір аспектісі бар бірнеше рет жүзеге асырылуы мүмкін);
• алдын ала келісім-шарт бойынша (мемлекеттік тiркеуге жатпайтын, сатушы және болашақта мәмілені жүргізу сатып алушының құқығын белгілейді).

Қарыз қаражатын бөлу өзара келісім бойынша орын алады.

Қалай тағайындау туралы ғимаратында пәтер сатуға: фазалары

Келісім-шарт тағайындау өңдеу төрт кезеңнен өтеді:

1. әзірлеуші құжаттаманы тексеру:

• Қоғамның жарғысы;
• Ассоциация туралы меморандум;
• мемлекеттік тіркеу туралы куәлік және ФНС тіркелген;
• салу үшін рұқсат;
• Жоба декларация;
• қаржыландыруды растайтын құжаттар.

2. Сатушы әзірлеуші мүлікті сатуға, содан кейін жазбаша оған келісімін алуға тиіс, сондай-ақ фирма қаржылық міндеттемелерін жоқтығын растайтын құжаттар ниеті туралы хабарлайды. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікті сатуға жұбайының нотариалды куәландырылған келісімін, несие мекемесінің қарар (ипотекалық тұрғын үй сатып болса), тірі кеңістікке тізілімінен үзінді талап етеді. Сатып алушы жұбайының нотариалды түрде расталған келісімі алуға және банк және (ипотекалық) тұрғын үй заемдарын беру үшін ипотекалық келісім-шарт жасау керек.

3. провизиялар келісімге өзі жүргізу. жылжымайтын мүлік кеңсесінде әзірлеуші немесе адвокат болуы мүмкін жеткізіңіз.

4. дивизионда Rosreestra шарт мемлекеттік тіркеу трансфер бар.

ипотеканы тағайындау мүмкін, оны болып табылады

ағымдағы Ресей заңнамасы мүмкін жаңа ғимаратында ипотекалық және пәтер тағайындау екенін көздейді. ол толық алушыға өзінің қаржылық міндеттемелерін трансферттер ретінде осы мақсатта, сатушы, кредиттік мекеменің жазбаша келісімін алу қажет. Осылайша, сатып алушы заем шартының барлық шарттарын сақтауға келіседі. банк өз өзгерістер енгізуге құқығы бар осы кезеңде, сіз, мұқият ипотекалық несиелендіру шартын тексеруге керек.

салықтар

тағайындау пәтерлі ғимаратта орын соң, салық кодексіне сәйкес, 13% салық сатушы төленуі тиіс. түсімдер мен тұрғын үй бастапқы құны арасындағы айырмашылық - шегерім пайданың сомасынан жасалған. Осы мақсатта, сатушы нысаны 3NDFL салықтық тексеру декларациясының департаментіне табыс етедi.

Пәтер 1000000 үшін сатып алды, 2000000 аудару үшін келісім бойынша сатылады Мысалы, егер, салық шегерімінің сомасы 130,000 құрайды.

сатып алушы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін салық жеңілдігін алу үшін алғысы келсе, ол сатушыға салықтарды төлеу туралы түбіртек сұрай керек.

Плюс

тағайындау кейін сатушы және сатып алушы бойынша жәрдемақы Екі пәтерлі ғимаратта жүргізіледі. Осы қандай пайдасы бар?

сатушы сатудан түскен пайда етеді. Сонымен қатар, оның мөлшері бастапқыда инвестиция сомасы қарағанда әлдеқайда көп болуы мүмкін.

клиент үшін артықшылықтар:

• дайын тұрғын үй салыстырғанда төмен құны.
• жеке жоспарлау мүмкіндігі.
• заңды таза пәтер сатып алды.

кемшіліктері

болғанына қарамастан пәтер арналған құқықтарды беруге жылжымайтын мүлік нарығында ең танымал мәмілелер бірі, ол әлі күнге дейін қауіпті болып табылады - жаңа ғимаратында. шығарудың негізгі тәуекелдер арасында:

• құрылыс компаниясының банкроттық.
• тағайындау келісім күшін жою.
• Dual сату.
• Сатушы тағайындау әзірлеуші хабардар емес.

Біз қазір толығырақ Осы жайттарды қарастыру.

құрылыс компаниясы банкроттық

кезеңде, пайдалануға үйдің беру актісіне қол қою үшін БК мемлекеттiк тiркеуден өткен кезден бастап есептеледі, үлескер мүлікке өз құқықтарын беруі мүмкін. Тапсырманың негізгі себебі сапа стандарттарын әзірлеуші және құрылыс қайталап кейiнге қалдыру бұзу болып табылады. Әдетте, бұл мән-жайлар жоспарлы әзірлеуші банкроттық салдарынан болып табылады.

бастапқы үлескер жаңа ғимаратында тұрғын үй құқығын береді кейін, POS жаңа мүшесі бұрын жауапкершілік тек қана әзірлеуші көтереді. әзірлеуші POS емес, өз міндеттемелерін орындауға бұзса, басқаға беру шартын тоқтату мүмкін емес. Жаңа үлескер әзірлеуші отырып қазірдің өзінде тікелей сот келе жатыр.

құрылысына Бастапқы қатысушылар ол кепілге қабылдайды кезде ғана, келісім-шарттың құрылысшы жауапты болуы мүмкін. кепілдік бар мәмілелер өте сирек кездеседі.

тағайындау келісім күшін жою

Жаңа ғимаратта пәтер сатып алу үшін тағайындау қолданыстағы заңнаманың нормаларын және келісім-шарт қайшы келмеуге тиiс бірлескен құрылысына қатысу. Тағайындау келісім мынадай жағдайларда жарамсыз деп танылуы мүмкiн:

• Бастапқы үлескер әзірлеуші және банкке қаржы міндеттемелерін орындамаған.
• Жоқ жазбаша келісімі құрылыс компаниясының алынды.
• Тұрғын үй несие қолдауымен сатып алынған болса, біз банктің жазбаша рұқсатын алды.

басқаға беру шартын жоғарыда элементтердің кемінде бір қатысуымен жарамсыз болып табылады. Азаматтық кодексінің 390 айтуынша, жарамсыз шарт жасасу үшін жауапкершілік бастапқы қатысушы DDU толығымен құлайды. Ол аударылған ақшаны төлеуге, сондай-ақ қызығушылық төлеуге және алданып қалған жылжымайтын мүлік инвесторлар шығындарды өтеуге міндетті.

Dual сату

2011 жылы, қарар Барлық ТТ міндетті мемлекеттік тіркеуге жатады, оған сәйкес өтті. Өкінішке орай, үлестік құрылыс саласындағы ресейлік заңнама жақсарту алыс. Атап айтқанда, салынып жатқан пәтерлердің тағайындау кезінде қос сату қаупі бар.

Іс жүзінде, жиі жосықсыз сатушылар бір мезгілде бірнеше клиенттерге тағайындау келісім жасасты жағдайлары бар. болып табылады, өйткені бұл орын ала келісім-шарттар сату, Rosreestra алғышарт емес болып табылатын тіркеу. Меншік сот бірінші сатушымен келісім шартқа қол қойылды мұрагері үшін танылған. сатушыға ақша аударуға ғана ПО мемлекеттік тіркеуден кейін болуы тиіс.

сатушы, әзірлеуші хабардар емес,

сатушы пәтерді сатуға әзірлеушіден жазбаша келiсiмi болуға тиiс. Олай болмаған жағдайда, жаңа үлескер ауылдық күшін жою дейін Builder шығындар қалпына келтіру мүмкін болмаған, оның ішінде осы тәуекелге байланысты шығындар, зардап шегеді.

соттарда жаңа үлескер Пайдалануға енгізу бойынша кешіктіргені үшін айыппұл салуға бар қалпына келтіру керек болса, мысалы, ол жоққа болады.

сотта келісім-шарт даулау

жеке және заңды тұлғалардың сотының шешімі бойынша дәрменсіз немесе банкрот деп танылуы мүмкiн. Бұл жағдайда, жылжымайтын мүлік сатып алу және сатып алу мәселесіне қатысты барлық операциялар екі жағдайда жарамсыз деп танылады:

• сату келісім-шарт әдейі төмендетілген баға көрсетілген кезде.
• мәміле банкроттық туралы сот басталғанға дейін кемінде 12 айда аяқталды.

сот практикасында, сол үй-жайлар келісім-шарт тағайындау бірнеше рет бойынша сатылады жағдайлары бар. Кейіннен, жаңа қатысушының құрылыс сатып алынған мүлікке төлейді. Бастапқы үлескер банкроттық процесін іске, және транзакциялық жарамсыз деп танылады. Осылайша, жаңа үлескер қалаған тұрғын үй жоқ, бірақ пәтерде жұмсалған ақша жоқ ғана емес.

Бірыңғай орталығы тағайындау

Біріккен орталығы тағайындау - Санкт-Петербург және Ленинград облысының мамандандырылған агенттігі бар. әлеуетті сатып алушылар, гөрі екінші үйлеріне үшін неғұрлым тартымды ғимаратында пәтер. Сонымен қатар, тағайындау - заңнаманың дәл білімді талап ететін өте күрделі және ұзаққа созылатын үрдіс.

Орталықтың мамандары провизиялар келісім-шарттар мәмілелер мол тәжірибесі бар. Сонымен қатар, агенттік жүзінде мәмілелерді құқықтық тазалығын кепілдік дәлелденген қасиеттерін өз деректер базасын бар.

ең тәуекелді бірі, бірақ жылжымайтын мүлікті сатып алу ең қолжетімді нысаны - жаңа пәтерлердің тағайындау. мәміле қандай? тапсырманың сәйкес үшінші тарапқа қатысушы ортақ құрылысы меншік құқығын тіркеу беру жатады. мәміле бұл түрі даусыз артықшылықтары бар, бірақ көптеген кемшіліктері бар. болашақта жылжымайтын мүлікпен проблемаларды болдырмау үшін, білікті заңгерлер мәміле қолдау тапсырамын тиіс. Біріккен орталығы Тапсырмалар - Ресейде осындай істеріне жауапты бір ғана мамандандырылған агенттігі бар.